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資産としての不動産

こんにちは。売却コンサルタント上埜(うえの)です。

私の父親(80歳代)が、私が不動産会社に勤めるときにポツリと言っていたのが、

「いろいろ商売をやってみたが本業はどれもだめだったなぁ・・・。付き合いでイヤイヤ買わされた不動産が結局、老後の資金になったからなぁ。」

です。父親は当時の取引先に土地を買わされて、アパートを経営していたのですが、バブル時にアパートごと土地を売却し、現在もその貯えで生活しています。

父親がその土地を購入した当時は、テレビが市場に出始めたばかりで、テレビ1台と銀座の裏通りの土地(もちろん小さいとは思いますが)が同じ価格で、「ちょっと迷ったがテレビを購入してしまったが一生の不覚…。」などと酒席ではよく聞かされていました。今考えればすごいことです。

父親の世代では、都内で不動産を購入した人と、購入しなかった人とでは、資産形成上大きな違いがあったことは間違いないと思います。

さて、現在ではどうでしょう?

 

キャピタルゲインとインカムゲイン

不動産に限定して言えば、キャピタルゲインとは、売却したときの「値上がり益」、インカムゲインとは毎月入る「家賃」と解釈していいと思います。

私の行った取引において、ここ3年以内に都心の新築マンションを購入した方で、かつ昨年ご売却された方の多くは、購入価格よりも高く売却することができ、キャピタルゲインを得られていました。

上記は「買って、売る」という理解しやすい構図なため、タイミングを逃さなければ、購入力のある方ならチャンスはあります。

よく相談される不動産投資でお困りのお客様の代表格は、インカムゲインでの見誤りです。

利回り7%で都内のワンルームを購入したが、1年後、賃借人が出て空室となったため、売却しようと査定に出したところ、空室の場合は購入した価格の70%以下でしか売れないと判明!購入時100%ローンを組んでいたため、売却するには持ち出し金が必要で、「売るに売れない」状況となってしまった。

ワンルームなど収益物件とみなされる物件の融資は、住宅ローンのような低金利での融資が組めないので、金利も高く、賃借人がいて、初めて収益物件の評価を得られるため、空き部屋での評価は極めて低く、購入価格を大きく割っていしまうことが多いです。

コンパクトなお部屋でも30㎡以上の面積があれば、多くの都市銀行等の住宅ローンが組めるので、ニーズが広がり、逆に「空き部屋」の方が評価が高く、高く売れる場合が多いです。

上記のワンルームオーナー様は利回り「インカムゲイン」のみを購入判断材料としてしまい、「キャピタルゲイン」と「空室リスク」考慮しなかったために発生した問題でした。

勿論、ワンルームマンションが「資産価値が低い」といっているのではありません。人気のあるエリアのワンルームマンションは「空室率」が低く、空室になってもすぐ次の賃借人が付くのも事実です。

私の父親の世代は、都内の不動産であれば「なんでも値上がりした」ので、購入した人に失敗したケースはほとんどなかったのですが、現在の市場においては、「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」についての知識や市場動向、融資金利等、多くの要因を理解し、購入の判断材料にしなければなりません。

 

 

余談:

それでも私の知る不動産投資家様方は声を揃えて仰います。

「投資は不動産に限る!」と

 

※写真は銀座

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