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不動産会社の思惑

起業日誌をご覧いただいている皆様、こんにちは。高倉です。
私が日誌を書くと不動産に関連した事ばかりになってしまい恐縮なのですが、本日は売主(貸主)側と買主(借主)側のそれぞれの不動産会社の思惑について。
以前の吉田が書いた記事と被っている部分もありますがご容赦ください。

現状の不動産仲介システム

前々回に私が書いた現在の不動産仲介業について思う事でも説明しましたが、現在の不動産仲介システムには売主(貸主)と買主(借主)の間に、1社又は2社以上の不動産会社が介在します。
一般的には、売主(貸主)から売却(貸借)業務を依頼された不動産会社(以下、元付会社)、
そして買主(借主)のエージェントである不動産会社(以下、客付会社)が存在し、
それぞれの不動産会社がそれぞれの依頼主の利益保護のために業務を行います。
(ちなみに、賃貸における客付業者必要性の稀薄についても前々回の記事で触れています)

本来であれば、それぞれの不動産会社は各依頼主の利益保護と円滑な不動産取引をサポートするべく存在しているはずなのですが、売主(貸主)や買主(借主)の利益保護の為ではなく、不動産会社が依頼主そっちのけでとにかく自社利益を最大化しようと思惑を抱き、依頼主の分からないところで自社に有利になるよう取り計らう事があります。
そして、被害主である売主(貸主)や買主(借主)はその事に気づく事ができないのが現状です。

情報の非公開、虚偽広告等の悪しき営業

具体的な例として挙げると、不動産業界に従事している方であれば、自社でなくとも近隣会社や他社の手法として必ず目にした事があるであろう【両手のための情報非公開】【礼金上乗せ】等の不動産業界の悪しき営業です。
依頼主の事を一切考えず自社利益の事だけを考えた、何とも悲しい現実ですね。

分かりやすく説明すると、【両手のための情報非公開】とは元付会社が使う手法で、オーナーから専属or専任媒介にて売却(または賃貸募集)を依頼された不動産会社が、両手取引のために預かった物件情報を他の不動産仲介業者に公開しない事です。
日本の宅建業法では両手取引、つまり売主(貸主)と買主(借主)の双方から仲介手数料をもらう事自体は禁止されていません。しかし、オーナーと専属or専任媒介契約を結んだ以上は、レインズという不動産会社専用の不動産データベースシステムに物件情報を登録し、オーナー利益のために広く買い手(借り手)を募らねばなりません。
ところが、両手取引に持ち込むために情報をレインズに登録しなかったり、レインズに登録したものの不動産会社から問い合わせがあると『既に商談中です』等の嘘をついて他の不動産会社に仲介をさせない事が多々あるのです。
そのような行為がオーナーへ不利益をもたらす事は言うまでもありません。

【礼金上乗せ】については賃貸の客付会社が用いる手法ですが、物件本来の募集条件に礼金等を上乗せした額で借主に紹介し、成約した際には上乗せした差額をまるまる自社利益として抜いてしまう行為です。もちろん仲介手数料はきちんと受け取っていますし、元付会社は『物件が決まるなら・・・』とそのような行為を黙認しているケースが殆どです。部屋探しの依頼主は知らないうちに本来支払う必要のないお金まで支払っているのです。

これらは宅建業法に違反していますが、実際は業界内で横行しているのが現状です。
この他にも、客付会社で言うと売主から手数料が出る物件、賃貸の場合は広告費が出る物件しか紹介しなかったり、実際には存在しない物件情報(俗に言うおとり物件)を集客のためにネットに掲載する等が挙げられます。

このように、不動産会社は各依頼主の利益保護のために業務を遂行しなければならないところを、自社都合による様々な思惑から、依頼主の利益保護と相反する行為を行っている事があるのです。
そして、特に【両手取引の為の情報非公開】は大手不動産会社も積極的に行う手法であり、『大手だから安心だろう』という心理を逆手に取っているという事もできますね。

騙されないためには消費者も知識・情報の蓄積が必要?

このような悪質な営業方法はインターネット上でも多数事例が掲載されていますよね。
不動産会社に良いイメージを持たない方も多いと思います。
しかし、例えば仮に不動産会社を介さずに不動産の個人間取引を行ったとしても、似たような問題が発生してしまう事は間違いありません。

上記の悪質な営業方法は不動産会社と消費者との情報格差が大きい点が原因の一つであると言えますが、例え個人間取引を行う場合でも、売主と買主の不動産に対する知識量や情報量に格差があれば、間違いなく現状以上の大きな問題が生じます。
例えば、不動産に詳しい売主が一方的に自分に有利な契約書を作成し不動産知識の浅い買主と契約を結ぶetc・・・

そもそも宅建業法は、個人間取引では公正な不動産取引が難しく消費者の利益を保護できないため、宅建業者が間に入る事で消費者の利益を保護し、かつ円滑に不動産流通を行うためのもののはずなのです・・・が現状では全てが正常に機能しているとは言えない状況にあると思っています。

例えば、個人間取引の場合においては、不動産取引を行う全ての人に対して情報を平等に公開し、そして各個人が合理的な判断が下せるだけの安定した知識の提供があって初めて公平な個人間取引が行えるのだと思います。しかし、現状ではそのような取引を行う事はまだまだ難しい状況です。
不動産仲介業においては、全ての不動産会社が宅建業法を順守すれば問題ないのかもしれません。しかし、全ての不動産会社に業法を順守させる事は不可能に近いと思っています。

ならばせめて、不動産会社の思惑を消費者に理解してもらい、消費者側の情報量や知識量を蓄積する事で不動産会社の悪しき思惑に惑わされずに済むように、そんな思いで記事を書かいてみました。
私自身も不動産業界に携わる身ですから、日誌として書いた以上は人に指を指されるような営業をせず、少しでも消費者にとって利益をもたらす事のできる営業を提供していきたいと思っています。

最後までお読みいただきありがとうございました。

不動産仲介営業の特殊性

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